楷林能为新型办公做点什么？

新型冠状病毒的疫情爆发，阻碍了正常的生活生产，最高峰时期，保守估计约有两亿人以各种形式远程办公。

上海楷林研究院一直致力于新型办公模式及其空间需求的研究，面对疫情期的远程办公讨论，我们的思考回到原点：

1.“在家办公”会不会从此成为潮流？

2.这场疫情对办公理念会产生什么影响？

3.未来的办公模式将如何演变？

4.楷林能为新型办公做点什么？

楷林能为新型办公做点什么？

研究：新型办公模式研究组

执笔：盛大米

本文共5387字，预计阅读时间19分钟

楷林十九年来专注高端写字楼，如今已经形成写字楼开发、写字楼运营、写字楼物管，和上海楷林研究院、O+事业部（楷邻科技）的“3+2”模式。旨在打造商务办公全产业链，打通研发、开发、运营、物管、科技辅助的多维领域，面向未来，为客户提供更加美好的商务空间。

1.

更便捷的空间方案

楼宇为人们提供重要的生存空间，保证楼宇内用户健康，是楼宇健康生态系统的基础。而楷林在空间设计上坚持健康办公理念，不仅是对用户的保证，同时也是面对突发卫生事件的制胜利器。

位于郑州高铁东站东广场的新发展楷林广场，在设计理念时坚持采用双入式电梯厅、双入式卫生间。尽管这些设置会有空间投入，但对标国际，有利于防疫流线管理。

  新发展楷林广场将采用双入式电梯厅、双入式卫生间设计（示意图）

楷林的大堂都有设有地库转换梯，便于便捷前往地库，且利于人群分流管理。在地库内还设置了单独门厅，提升客户到达体验。同时为特殊情况，如增加风淋室、消毒室留下空间。地下室还设置了消毒快递柜，无接触快递交接。

华信楷林大厦独立门厅，左侧为独立转换电梯

根据大客户需求，可以设置VIP流线，独立泊车、独立门厅、独立电梯，直接入户。既保证了大客户独立性、私密性，又提供了专属的企业形象、文化展示空间。

2.

更自然的空间环境

楷林写字楼基本都有可开启外窗，温度合适条件下，可开启外窗呼吸新鲜空气，同时内区可借助空调新风实现通风换气。楷林始终坚持的自然通风原则，在疫情时期体现了其先见性和安全作用。即使在长沙楷林国际这样的超高层项目，依然设有可开启外窗，确保室内自然通风。楷林楼宇办公、会议等空间设计新风量指标，均大于等于国标要求值，部分楼宇高于国标要求66.7％，开启新风利于通风换气。

长沙楷林国际的超高层仍保留了可开关窗户

空中花园、屋顶花园是楷林国际之后，所有产品的标配。旨在使办公人群更亲近自然。无论是开阔场地还是方寸之地，楷林的产品力求给人带来更为舒适健康的办公体验。

华信楷林大厦中庭花园（效果图）

3.

更多元的空间选择

共享办公的定位本身包含了协作办公的理念，因而相比传统办公模式，移动共享办公更能适应远程办公，目前楷林总部办公室内，云桌面系统、远程视频会议系统，包括多个协作空间，已具备远程办公的基础。同时，共享办公的布局模式下工作工位多元化而分散，在员工密度不饱和的情况下，员工之间可保持足够的间距空间。同时，灵活的工位设置更便于清洁消毒，员工每日工作开始前和结束后清理个人物品，并对工位周边区域进行消毒。

目前楷林总部办公室针对工作性质进行了合理分区，减少员工流动。电梯门厅两侧入口可分作外部人员进出和内部人员进出之用。必要时，可配合员工餐厅“送餐”达到减少员工在楼内流通频次。在电梯厅入口、各会议室、卫生间入口处设置洗手液等消毒杀菌设施。协作/会议区作为重点区域，更是增加了消毒通风频次。

楷林协作空间在疫情期的分区与流线管理

楷林的产品追求以务实的创新给客户更好的办公体验，给社会创造更大的价值。楷林写字楼致力于营造优美的近人环境、多元的社交空间以及更加便捷的商务配套。

楷林写字楼配置国际化标准的会议中心可做企业活动的多功能厅，并配备专业服务团队。会议中心设置专业的音箱设施、空调设施，此外还有加氧设备，打破了长期会务室内缺氧的弊端，不仅提供了更加舒适的会议体验，更提升了承办大型会议的能力。

楷林国际会议中心特有加氧系统，带来更舒适的会议体验

楷林的办公大堂也在进化。长沙楷林国际C座写字楼大堂引入咖啡空间、艺术展空间。让办公大堂成为企业客厅，为入驻企业提供多样的会客空间。

大堂里的咖啡馆，为长沙楷林国际的用户提供了舒适的会客空间

员工食堂是企业员工的关注点之一，健康饮食、优美环境、高性价比的白领餐厅成为楷林产品系列的亮点。楷邻餐饮保证菜品每日更新，严守安全承诺，同时还可以面向企业需求提供不同种类的团餐服务。

白领餐厅解决了写字楼用户普遍面临的用餐难题

在建的新发展楷林广场，配属有近8万方的地上地下商业空间，服务百万方规模的写字楼群。在楷林的未来产品设计中，融入未来社区的建设理念，打造企业邻里、教育、健康，创业、环境、交通、低碳、服务、智慧九大场景，满足企业发展、员工需求的各个方面。如休闲庭院、屋顶跑道、艺术展廊、集合书店、培训课堂、路演花园等。

新发展楷林广场配套商业空间（效果图）

4.

更智能的服务设施

公共服务设施智能化，是智慧城办公的落地途径之一。华信楷林广场计划引入能连接APP的泊车机器人。未来停车过程中，司机只要把车停到一层的入口，机器人便能帮助完成后续的操作。而取车时，提前在手机上点“取车”按钮，机器人便可以提前把车停在出口等待乘客。

自动泊车机器人操作简单，停车方便，运用之后车主不必再费时间找寻车位，也不用辛苦停取，在几分钟之内就能完成自动停车、取车工作，通过停车效率的加快大大提升了停车场的运转和承受能力。

泊车机器人（示意图）

互联网创造的便捷，也为楼宇用户提供了新的服务体验。楷林写字楼计划引入远程医疗室，打造用户身边的健康管家。在线医疗，是互联网在医疗行业的新应用，其包括了以互联网为载体和技术手段的健康教育、医疗信息查询、电子健康档案、疾病风险评估、在线疾病咨询、电子处方、远程会诊、及远程治疗和康复等多种形式的健康医疗服务。远程医疗方案将结合楷林服务APP，引入在线医疗服务，便捷服务写字楼社群客户。

智能医疗室（示意图）

微医集团在杭州信息港打造了微医智能医务室由智能移动医疗一体机、智能药柜以及一系列检查、检验智能外设组成，面向企业、养老院、社区、学校等机构用户，提供线下首诊、线上复诊、会诊和随访、在线购药等医疗健康服务。通过体温计、血糖仪、血压仪、体脂秤、皮肤镜、心电图等智能远程医疗设备，用户足不出户即可完成基础检查。根据健康档案和检查结果，视频连接家庭/企业医生解决常见的医疗健康问题，同时开具诊断结果及电子处方，用户凭借收到的取药码短信在智能药柜购买药品，当有疑难问题时，还可以向全国重点医院的专家寻求帮助。

5.

更健康的室内环境

楷林不仅追求建筑的可持续发展，而且关注建筑对人体健康的影响。楷林产品参照WELL理念，全面提高室内空气、饮用水、声环境、光环境、热舒适、员工关怀设施的产品标准、品牌标准与设施标准，营造真正的关注人体健康的办公环境。郑州楷林中心、长沙楷林国际、楷林研究院办公空间先后获得WELL铂金级认证。

楷林国际空中花园

空气方面。楷林楼宇办公、会议等空间设计新风量指标，均大于等于国标要求值，部分楼宇比国标值增加2/3，大幅高于WELL认证技术要求30%增量。楷林中心项目为郑州市首个运营PM2.5过滤系统的写字楼项目，在空调系统中加装空气净化系统，有效的将PM2.5去除率达到80%以上。

水质方面。对于与人体接触的取水设施，安装过滤设备。楷林办公室采用直饮水系统。未来的楷林产品将引入整楼直饮水系统，管理更专业，成本更低。

光线方面。楷林办公室采用开放式布局的方式，减少封闭环境，室内光线充足透亮。“员工至上”的理念使得楷林办公室将最舒适、光线最佳的区域作为员工办公区域。

楷林华信大厦休闲广场（效果图）

员工关怀方面。楷林产品中都体现出对不同人群的关注与关怀，如无障碍卫生间、无障碍车位、母婴室、吸烟室等。

楷林在垃圾处理方面有着较高的标准，生活垃圾间、厨余垃圾间、建筑垃圾间均采用较高标准的构造做法。经过此次疫情，在未来产品中可以考虑在室外或地下增设独立的有害垃圾转运泊位，以更加有效的提升对病毒细菌控制的能力。

6.

更绿色的建材选择

就本次疫情而言，新冠病毒不仅会在空气中进行传播，也会在很多物体表面停留并存活，研究发现新型冠状病毒在门把手、电梯按钮等光滑的物体表面可存活数小时。如果在温度、湿度适宜的情况下甚至可能存活数天，同样在棉麻、毛绒材料表面存活时间同样较长。

楷林产品在材料运用方面，一向追求健康、易消毒、少残留的装饰材料，不以高端稀缺为美，以简洁实用、人体友好为贵。绿色、健康的建材理念体现在产品的方方面面。

楷林广场会议中心的织物幕墙系统

大堂、公共走廊等共享交通空间。墙面采用瓷砖、石材、玻璃、不锈钢、铝板等表面光洁、抗污染能力强、易擦洗且不易破损变形的装饰材料。顶面采用铝板、不锈钢板等不易变形、脱落、霉变，且便于日前检修的硬质材料。大堂设置休息区时，为了便于日常维护清洁，优先选择皮质、木质或其他硬质材料组合家具，在遇到特殊情况时家具可以灵活拆分，减少人和人的接触，降低风险。接待台面选用人造石，不仅可以任意成型，无缝拼接，整观感良好好，同时防水防潮，耐腐蚀，便于擦洗，化学试剂或者有颜色的液体状物体滴上去不容易渗透。

在员工餐厅等人员密集型场所，楷林的墙面采用瓷砖、石材、玻璃、不锈钢、免漆板等表面光洁、易擦洗、不易沾染油烟且防潮防水的装饰材料。对于结构顶喷漆部分应做好界面处理，防止漆面开裂脱落，选用了防潮防发霉功能的喷漆。在保证功能性、舒适度、美观度的同时尽量采用木质或其他硬质材料家具，取餐台面选用人造石、不锈钢。配置活动隔断，便于对人员及时进行分流和分离，同时应配备足够的消毒柜及一次性消毒用品。

楷林总部办公室墙面多使用金属、玻璃等装饰材料

办公空间墙面采用乳胶漆、瓷砖、石材、玻璃、木饰面、不锈钢、铝板等表面光洁、易擦洗的装饰材料。在兼顾功能性、舒适度、美观度的同时采用不宜藏污纳垢的家具，对于布艺家具，应配备便于拆卸的一次性面罩，方便随时清洁消毒及废弃。

7.

从产品到全链条服务：楷林的转型之路

楷林在打造幸福办公、无边界办公的同时，逐步走向产业前后端，为客户与合作伙伴提供更大的价值。楷林专注于商务空间的定制式全程顾问和委托，聚焦于市场研究、建筑策划、设计优化、产品集成、全程顾问、资产委托营运、不动产资本运作的的全程项目管理。

楷林智库

基于楷林19年专注写字楼开发运营经验，以楷林研究院为载体，整合行业全维度高阶资源提供全程顾问。合作形式包括政府咨询、企业咨询、项目咨询。服务内容包括专项研究与专项顾问。

建筑策划

“建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。”——《建筑学名词2014》

建筑策划是介于市场策划与建筑设计之间的关键环节，其主要价值是以空间的角度思考价值、以价值的角度构思空间。楷林提供的建筑策划服务兼备创新思维和实操数据，进行了有效的市场、技术和管理整合。合作形式包括全周期服务、阶段周期服务和单项策划服务。

 

精细化设计顾问

楷林以甲方设计管理经验为核心，整合产品设计与建设资源，以建筑全周期视角提供有实战经验及技术引领的建筑优化服务。

产品集成输出

楷林基于五代产品的开发经验，结合市场动向和客户个性需求，提供多样的办公空间解决方案。新型商业空间模块和未来商务空间产品线基于供应链平台进行产品标准化落地，真正实现定制化办公空间的低成本、短周期实现。

卓越办公体验的空间模块和产品线，得益于硬件与软件的有效融合。楷林服务是实现楷林产品力不可或缺的组成部分，这得益于楷林物业的深耕发展。楷林拥有国内顶尖的物业服务实训基地，可为未来产品线的落地提供坚实的服务保障。

资产管理

楷林的资产管理服务以商务空间全程操盘为基础，以资本运作为核心，以定制化服务为保障。合作模式除了传统的租售代理、市场推广、物业服务之外，还提供城市服务、产业服务，并面向大资管提供“投融营退”的全过程服务。

写在最后

美国学者尼基尔·萨瓦尔在关于办公室起源的著作《隔间》里提到：从19世纪中期“办事员+办公室”模式出现、女性进入职场、各种新型办公理念萌生到现在，办公室正在不断进化。

理念的不断变化的同时，也促使了办公的体验不断进化。但无论其如何变化，人永远是办公的主角。尽管当今VR、5G等技术发展迅速，但技术并不能代替人与人面对面建立信任的过程，更无法创造和谐的人际关系与奋进的工作氛围。因此，写字楼依旧有着更光明的未来。

通过这场远程办公的潮流，我们应该看到，未来会有更多中大型企业接受分布式集中办公，这无疑会加速办公产业生态进化。同时我们也应敏锐地嗅到，未来的办公空间供应商面临的行业整合将会更加残酷与激烈，只有能提供贴近商业本质和客户需求的产品和服务的供应商，才能在下一轮的发展中赢得先机。

楷林作为致力于助力中国美好商务空间发展的服务商，始终遵循未来办公空间的发展趋势——智能与数字化、共享与灵活化、绿色与健康。随着无边界办公的日趋成熟，未来的办公空间也不再是一个简单的工作场所，而是能平衡协作、效率、健康三个维度，能通过智能化的手段链接楼宇内企业、员工并为之赋能的个性化工作场景。

在可以预见的将来，人们对美好生活的向往，是持之不变的主题。与此同时，更大范围、更深层次的办公服务升级才刚刚开始。

楷林，任重而道远。