博鳌直播间|楷林的资管新逻辑

2019年8月7日，上海新楷林商务产业运营有限公司总经理王如民结束主题演讲后，应邀做客“博鳌直播间”，进一步详谈楷林的资管新逻辑。

 

Q1：最近，在中央政治局会议上，再次提及“房住不炒”，并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。您是如何看待房地产市场，尤其是写字楼市场未来的发展前景?

“房住不炒”的政策非常好，是大势所趋;“稳”字当头，也是此次博鳌论坛来自各个领域的大咖们反复提及的。

我们是专业做写字楼的，众所周知，写字楼从基因里就决定了是不存在“炒”这一说的。

写字楼投资，靠的是长远的租金收入，而不可能是买后再通过短期价差去赚取溢价。

“炒”房与投资的区别，在于做的是否是一个长久持有、长远收益的产品。短期内拿时间和空间换收益，例如，买一个房子半年、一年之后就卖掉它，这属于是“炒”。

 

Q2：过去这段时间，包括黑石等外资都在收购商业地产，市场应该说比较火热，您是如何看待这种现象的?这种收购商业资产的热度会持续多久?

这个热度只是刚刚开始，黑石等外资并购中国的优质物业只是刚刚开始。

中国这些年的快速发展，让大家习惯了挣“快”钱：对回报率期望太高;高度发达国家的金融很成熟了，他们期望的回报率相对就很低。

在这种情况下，他们在海外融资成本低，投资渠道受限;同时，看到中国未来黄金期还非常长远。因此，他们注入到中国的新一轮回报率应该是很可观的。

其次，我在这里想呼吁一下：海外资本一直只盯着北上广深，其实在二线城市还有很大的空间与机会，尤其是二线城市的专业公司开发运营的品质项目，在未来的市场应该是一个大有潜力的机遇，希望海外资本可以更多关注中国二线城市。

 

Q3：楷林运营公司，正式更名为“上海新楷林商务产业运营有限公司”，“新楷林”的新，具体是体现在哪些方面呢?

“楷林”这个品牌起于河南，在18年的发展历程中，专注写字楼这一细分领域。而“新楷林”的“新”，体现在以下三个方面：

1、模式之“新”：我们要走的是完全不同于传统地产开发的轻资产模式;

2、品牌之“新”：我们的品牌，要从服务自身，变成对外输出标准;

3、空间之“新”：我们的企业从河南郑州，来到了上海。

这三点“新”，决定了我们对企业的定位、人才的引进、竞争的思路都要达到新高度!我们必须在做事中创新，在创新中发展!

写字楼的轻资产运营，注定是一条少有人走的路，我们是“吃螃蟹的人”，也因此，我们走到了全国的前列。

 

Q4：“存量时代，运营为王”。您在演讲中所提出的楷林资管新逻辑——将“投、融、管、退”提升为“投、融、营、退”，是基于一个什么样的思考路径或者数据观察呢?您在演讲中还说，这套逻辑背后是对人的关注与关怀，可否深入谈一下?

我在演讲中提到：房子卖完，交给物业公司管理，开发商退出，这是住宅业态的逻辑。但是，写字楼绝不应该这样。如果按照住宅的逻辑，投资者就会抱怨，因为购房时开发商承诺的回报率会比预期大幅度降低。

因此，我们提出了从“管”到“营”的资管新逻辑。

什么是“管”?你把房子交给我，我快速帮你找到“下家”就好。

什么是“营”?你把房子交给我，我不但帮你找到“下家”，我还要帮你筛选，给楼宇做好匹配。我还要让你的“下家”生存得好，长长久久地形成一个良性的生态循环。

 

Q5：您在演讲中提到了关于写字楼营销模式的颠覆——“先有商，再找楼”，相信对行业也有极大的借鉴意义。关于这一模式，楷林具体都做了哪些尝试?

商业的逻辑是：旗舰店来了，它的子品牌就会跟着来。但在写字楼上，这个逻辑是行不通的。比如，一家实业公司和银行、保险公司在业务上有着千丝万缕联系，但是他们不会因为对方来到一个写字楼，就紧随其后而来。

因此，我们一定要打破这种营销的旧格局。比如，在对产业的探索上，我们实现了固有格局的改变，典型的案例有：

1、在长沙，湖南省政府给楷林授牌了湖南唯一、也是中部唯一的金融科技孵化器——湘江新区金融科技孵化器。在我们项目孵化的企业，可以快速填充楼上的客户矩阵，快速去化项目的物理空间;

2、我们还引进了Apus这家独角兽企业。刚来时，他们只用了500平米的联合办公空间来过渡，3个月后他就可能需要6000平米，1年后它和上下游企业就有可能一栋楼也不够用了。借助价值平台的搭建，实现对产业资源的整合与运营，最终实现写字楼营销模式颠覆性的改变——从招商变成了找楼，先有商，再找楼。

以上这些，就是产业的价值，产业的力量。

 

Q6：去年，您在博鳌演讲时提到，未来楷林的发展方向主要是轻资产以及产业运营服务，目前轻资产业务拓展布局如何?未来会达到一个什么的规模?您认为，楷林轻资产全国化布局的市场优势是什么?

我们在轻资产的运作与布局，可以概括为一句话：“一个大方向，两个小分支”。

一个大方向是“写字楼产业化”，两个小分支分别是“写字楼” 与“产业”。

这两个分支互相融合、互相成就。产业最终指向的还是物理空间，依然是写字楼的属性;其次，产业与写字楼之间的客户存在相通性。

我们计划用五年的时间，打造一个轻资产的上市公司。我们要的不是短期的“一锤子买卖”，一次招商，一次佣金，我们想做的是可持续的全链条管理输出。

楷林轻资产全国化布局的市场优势主要体现在三个方面：

1、多年专注深耕的专业优势。楷林虽然规模不算大，但是在全国专注在写字楼这一细分领域的房企只有我们一家，深耕18年，所积淀的写字楼专业经验和上下游资源不言而喻。

2、全链条的服务优势。我们有18年开发全链条的经验与积淀，我们的主力成员多是由开发板块来做运营的，他们的思维方式、职业经历与只做“半链条”的咨询机构是完全不同的;咨询公司会选择最盈利的那段链条去做，因此大局观会欠缺，而我们则可以做到兼顾长远与当下，“长短”结合。

3、企业构架的互补优势。开发、运营、物业同属于楷林控股，楷林研究院与O+事业部作为两个非盈利机构，帮助我们研究产品前沿、洞悉客户需求，为客户搭建一个良好的生态系统。这就是楷林构架所独有的互补优势，互为后台支撑。

 

Q7：您今年的演讲，听下来印象最深的就是“幸福”，其实现在很多房企，运营商也都将客户的幸福作为一个产品和服务打造的目标。那么，楷林是如何看待写字楼人群幸福的呢?由楷林运营来的幸福有何独到之处呢?

每个人对“幸福”的理解都不同。我们是专业做商办空间的，据不完全统计，人一生中三分之二的时间是在办公场所度过，因此办公环境的营造、办公服务的提升、办公配套的升级，这些都是与员工幸福指数相关的。

优秀的人才是否愿意选择你的企业，一方面固然取决于对企业现状和未来预期的判断，另一方面也免不了要比较企业的办公条件。因此，我认为：人才竞争的核心，是人才在你这家企业办公舒心不舒心，幸福不幸福。

以楷林为例，我来谈一谈员工的幸福。楷林员工的收入可能不是最高的，但幸福指数都非常高，这取决于楷林的“大环境”与“小环境”：

大环境：企业有纯真务实的企业文化，健康高效的组织架构，广阔顺畅的成长空间;

小环境：以上海、郑州、长沙三地办公室为例，都是坐拥江景或河景，引入最先进的WELL认证系统，用的是全球最知名的办公家具Steelcase……在全国来讲，这样的办公环境也属于前列。